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老端  

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,信奉实证的经济学观点,擅长多学科结合分析经济问题。对进化心理学同经济学的关系有浓厚兴趣。坚信价值投资才是长久的投资之道。在多家媒体开设个人财经专栏。个人著作《投资魔法书》成为众多初级投资者的入门必选读物。

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,《投资魔法书》、《正能量投资学》、《其实你还不懂女人》作者。

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物业税将以温水煮青蛙的方式开征  

2010-07-16 23:55:35|  分类: 经济问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  文/端宏斌
  
  近期有种种迹象表明,政府已经加快了空转多年的物业税“转正”研究工作,预计最快明年就有可能正式实施。北京作为我国房地产一线城市公布了物业税开征时间表,北京市地税局有关负责人在“两会”上透露,北京最早明年年底开征物业税。
  
  我们反对在条件不具备的情况下开征物业税,可是政府强势推进物业税落实的决定已经很明确了。但要真正开始征收物业税,还面临着四大难点和四个不确定。
  
  难点一:物业税最大的障碍是,从法理上难以解释清楚,物业税是财产税,而我们的房屋只是有70年的使用权。在当前,中国土地公有制的性质是刚性的,而且也是一个底线,事实上物业税在各国的名称不尽相同,有的称作“不动产税”、有的称作“财产税”,也有的称作“地方税”,在香港则称为“物业税”,未来中国大陆完全可以换一个名称,如“房地产持有税”即可规避这个问题。
  
  难点二:物业税是重复征收税费。征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。理清一系列的房地产多重征税的体系,是征收物业税的前提。
  
  难点三:物业税按照什么基准来实施,如果物业税是随着房价波动而征收的,那么周边房价该如何来确定?如果对开发商征税,那么很容易确定单一主体,但是数万万业主的情况千差万别,光是调查工作就会消耗巨量的成本。调查房价高低、房屋面积、征税收税,可能增加的成本比收到的税收也大不了多少,还会激化社会矛盾。
  
  难点四:政府用征收来的物业税干什么?纳税人当然希望为他们提供优质的公共服务,这就要求地方政府要公开财政,达到透明,但目前来看,这一点同样很难做到。如果物业税只是增加成本,那结果就是推高房价。虽然不少学者声称物业税可以降低房价。
  
  不确定一:征收物业税的时间不确定。深圳是最早扬言要收物业税的城市,在《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》中表示今年下半年就可能实施。北京方面则认为最早明年年底。
  
  不确定二:物业税的征收范围不确定。目前的主流看法是,先从商业地产入手,然后逐步的推进到别墅豪宅,高档公寓楼,最后才是普通民宅,而第一套房免税,经济适用房免征,从第二套房开始征收。这体现了政府“团结大多数,打击一小撮”指导思想,从豪宅别墅和二套房入手肯定能获得更多普通百姓的支持。但是第二套房如何界定,是以个人为单位还是以家庭为单位,还没有定论。
  
  不确定三:征收方式不确定。比较可信的看法是,按照五级累进方式征收,即,建筑面积小于90平方米,免征;90平方米-120平方米,低级物业税;120平方米-180平方米,中级物业税;180平方米-250平方米,高级物业税;250平方米以上以及所有独立别墅,超级物业税。
  
  不确定四:征收比例不确定。总房价确定之后,按照总价的某个比例开征物业税,但这个比例从最低0.3%起一直到最高2.4%都有可能,最终还没有定论。
  
  政府相关部门已经为“物业税”的征收做了长达十多年的准备工作,相信最终开征是早晚的事,但在以上四个难点和四个不确定最终得到解决之前,今年推出的可能性不大。而从豪宅和二套房入手则体现了政府尽量避免最初的反对声,同时团结大多数的指导思想。总之,政府在此问题上是铁了心了,尤其是现在社会上对高房价反对声强烈的背景下,政府很可能以压低房价的借口强推物业税。
  
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  老端著作《投资魔法书》(原名《开放思维投资》)现已出版,以下是当当网链接:当当网页面
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