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老端  

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,信奉实证的经济学观点,擅长多学科结合分析经济问题。对进化心理学同经济学的关系有浓厚兴趣。坚信价值投资才是长久的投资之道。在多家媒体开设个人财经专栏。个人著作《投资魔法书》成为众多初级投资者的入门必选读物。

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,《投资魔法书》、《正能量投资学》、《其实你还不懂女人》作者。

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楼市到底还要跌到几时?  

2011-11-04 20:10:52|  分类: 经济问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  文/端宏斌
  
  在我今年2月17日的博文《为什么我要看空中国一线楼市?》中,我认为中国一线城市的房价已经到顶了,所谓一线楼市是指北上广再加深圳、杭州等发达城市,此后楼市就持续萎靡不振,并在最近开始遭遇到了雪崩式的下跌,举几个例子:
  
  上海中海御景熙岸团购价为1.6万元-1.7万元/平方米,较该项目前期推盘价格降幅近30%;另一种由3套公寓拼起来的联排别墅,均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米,降幅达40%。
  
  上海嘉定“龙湖郦城”由于降价太过凶猛(每平米直降4000-6000元),被老业主集体闹事,打砸售楼处。
  
  开发商既要降价促销,又担心老业主“打砸抢烧”,于是发明了几个变相降价的手段,比如:你预付5万元定金,到真正买房的时候可以抵扣20万元房款,相当于曲线降价15万;让你花两万去办个某某会员卡,这样买房的时候可以抵25万元的房价,等于曲线降价23万;如果你购买100平米的房子,再多送15平方米的面积,相当于曲线降价15%;还有送车位、送全套精装修包括家电的,不一而足。这样做的结果是,表面上看房价似乎没跌,但真实的价格早就不是你看到的样子了。开发商的策略是,什么都可以送,就是表面上的房价不敢降。
  
  我的朋友房地产分析师粟日告诉我,北京一些二手房的降价速度更是恐怖,市中心地段原本接近4万一平米的房子,近期竟然出现了2.1万的成交价,买卖双方都不希望张扬。而相关的利益集团更是害怕这类消息会引发抛盘,所以不愿意对外公布。要命的是,你现在看到的那些数据都是被各种利益群体粉饰打扮之后的结果,和实际情况相差甚远,如果你根据报纸电视上的数据做决定,早晚会被人忽悠。
  
  现在老百姓最关心的问题有三个:
  
  1,到底是什么因素导致目前的降价?
  2,目前的降价能降多久?底部在哪里?
  3,房价探底之后,会不会反弹?反弹的力度有多大?
  
  在我之前的博文中给出了几个房价必降的理由,一是限购令导致自住需求被严重打压,那些原本想买房自住的人发现,现在就算有钱也买不到房了,因为自己不具备买房的资格;二是新婚姻法司法解释让有房才结婚成了笑话,现在的法律是保护有产阶级的利益,你只要没出钱,房子就跟你关系不大;三是连续的货币紧缩使得贷款成了一种奢望。以上三条如果不改变,那么房价很难再涨。
  
  房价到底还要降多久?关键就看以上三条政策会持续多久。但我认为,就算所有政策都去托楼市,房价也不应该再涨了。下面这张照片是我刚刚用相机对着窗外拍摄的,对面两幢小高层一共是12层,每层两户人家,总计48户,但是真正有人住的只有二楼的一户,剩下47户都是空置着(某些玻璃窗有反光,但其实没人),这是巨大的浪费。远处的那幢楼也只有3户人家。我特地到小区的车库里做了一番调查,上海牌照的车不到一半,多数都是江浙皖的车牌。
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  这个小区并不是新建小区,早在2009年就已经建完了,事实上小区里绝大多数房子都是有业主的,只是业主不卖不租,就放在那里空置着。如果这不是浪费,那我就不知道什么是浪费了。古诗云:朱门酒肉臭,路有冻死骨,现在是:宁可房空置,就不给你住。
  
  当然,不希望房子涨价可能只是我们的美好愿望,现实往往是残酷的,我预计货币政策在年底就会松动,首先是降低存款准备金率,未来还可能会降息。房价的高低不在于你能不能买得起,而在于有钱人能否从银行搞到足够多的贷款,如果银行不给钱,房价就绝对起不来。
  
  我现在的观点很明确:对于一线楼市而言,房价不能继续涨了,但是货币政策放松之后会有一个反弹,反弹结束就是真正的下跌开始。房价不涨你也别太高兴,因为有限购令,所以你想买也买不了。与此同时,房子的租金会持续上涨,房东年年加租简直就是必然的,你也不会有多大的议价空间,房东的态度是你爱租不租,反正总有人会租。对于二三线楼市,也会步一线楼市的后尘,只是稍微晚几年到来而已。
  
  房地产开发商的日子现在很难过,我调查的一个楼盘目前的售价是2万元/平米,但是开发商的拿地成本是1.4万元/平米,换言之开发商盖楼的全部成本+利润都要从这6000元/平米中获取,你就别指望开发商给你用什么好材料了,这样的楼住起来都感觉害怕。对于开发商来说,他能够坚持盖完,没搞成烂尾楼就算不错了。
  
  我忽然想到一个问题,我们花这么多钱在北京这样的城市买房子,有意义么?一个首付就让你倾囊而出,然后再背负几十年的房贷,这一切换来的就是污浊的空气,以及每天堵在路上的几个小时。上个月北京的空气我是见识过的,我发誓不会再跑去“首堵”吸毒了,整整一个月浓雾笼罩帝都,能见度才一两百米,就算是大白天都看不到太阳,更要命的是还要堵在马路上持续的吸毒。有人说北京房价贵是有道理的,比如这里有更好的医疗资源,我晕,医疗资源再好也架不住天天吸毒啊。比如北京有更好的教育资源,北京本地人北大清华的录取率比很多省份要低100分,可是你就算在北京买房,也不一定有北京户口啊。比如北京有更多的文化资源,但你也不至于天天跑故宫吧?一辈子去一次就足够了呀。
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 恐怖天安门
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这种道路简直是死亡之路 
  有人可能会说,房价降低了,老业主们要造反了。让他们去反吧,不光是我,我相信绝大多数老百姓都不会同情这些人,房价降了你要闹事,那么如果房价涨了难道你会把好处分享给别人吗?绝对不会!所以你们不值得同情。
  
  最后提醒一下那些仍然想买房的人,请密切注意货币政策的变化,现在这么紧的货币不会持续多久了,等到资金的水闸一打开,房价还是会涨一点的,但最终只有下跌才是唯一的结果。让下跌来得更猛烈些吧!
  
  延伸阅读《七夕还是一个人吗?——其实你不懂女人
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