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老端的观点

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老端  

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,信奉实证的经济学观点,擅长多学科结合分析经济问题。对进化心理学同经济学的关系有浓厚兴趣。坚信价值投资才是长久的投资之道。在多家媒体开设个人财经专栏。个人著作《投资魔法书》成为众多初级投资者的入门必选读物。

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,《投资魔法书》、《正能量投资学》、《其实你还不懂女人》作者。

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为什么我要看空中国一线楼市?  

2011-02-18 00:23:21|  分类: 经济问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  文/端宏斌
  
  本博客的老博友一定知道,老端从来未曾发表过任何看空楼市的观点,但是这次我要说,如果你还继续看多一线楼市,那么结局会非常危险。还有朋友问我:你终于看空楼市,是不是意味着你终于开始同意牛刀、易宪容这类人的观点了?我说这完全不同。牛刀、易宪容从2003年就开始看空楼市,已经看空了足足八年,这八年里房价翻了几番,听他们话的人个个后悔不跌,这就像炒股票,低位看空和高位看空,有着本质的区别。一个人在1000点开始唱空,一个人在6000点开始看空,你说这能一样么?
  
  支持我看空的理由有以下几条,我们来逐条分析。
  
  《新婚姻法司法解释》让有房才结婚成为笑话
  
  之前的法律对于离婚时的房屋产权问题是这么来规定的。
  
  1,结婚前买房,且房款全部付清的,算个人婚前财产,离婚时不参与夫妻共同财产分割。
  2,结婚前付了首付,余下办理按揭,房产权证上为一方名字(或加上自己父母)的,则房产本身为个人婚前财产,但是领证后支付的按揭部分属于夫妻共同财产,离婚时可以要求进行分割。
  3,结婚后买房的,无论房产证上是谁的名字,谁出了首付,谁支付的更多,房子都属于夫妻共同财产。
  
  以上的规定看似公平,但是在真正执行起来的时候,遇到了极大的麻烦,很多男人想不明白的是,自己全家供起来的房子,为什么离婚的时候就要分给女方一半?现在房子是一户人家的主要财产,如果要一分为二,那么唯一办法就是把房子卖了,但是卖了房子你就永远买不起了。正是因为类似的争端太多,新的婚姻法司法解释对此进行了调整,下面是相关条款。
  
  1,不管婚前婚后,如果由父母出资买的房,登记在自己子女名下的,则认定为个人财产,不属于夫妻共同财产。
  2,婚前买的房子,登记在自己名下的,属于个人财产,离婚时不进行分配。
  3,婚前买的房子,婚后房子的升值部分与配偶无关。
  4,婚前买的房子,登记在自己名下的,如果夫妻双方共同还贷,离婚时应考虑对方还贷部分进行补偿。
  5,男方婚前买了房,婚后他擅自将房子卖掉,如果他的妻子想追回该房屋,法院不予支持。
  6,婚后夫妻以共同财产参与购买一方父母房改房时,离婚后该房子属于一方个人财产,不参与财产分割。
  
  现在的婚姻法司法解释就看谁出钱多,就支持谁。如果男方出钱买了房,那么房子就是男方个人的财产,离婚时不参与共同财产分割,房子未来的升值部分同女方也无关,有人说老婆也参与还贷了,那么你就来证明你出了多少钱,你出多少钱就补给你多少钱,你能拿到的仅此而已,不会再多了。  
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  一些女人认为,房子是有力武器,如果老公敢在外面找小三,就让他净身出户,现在这已经完全不可能了,只要房子是他买的,就算离婚与你也无关,净身出户的是你而不是他。还有人认为,男人找小三是过错方,理应进行赔偿。但新婚姻法司法解释要求你能证明自己毫无过错,如果你不能证明这一点,那就不支持你的意见。【新婚姻法并不针对女方,只是男方买房的情况更普遍,因此以男方为例来说明】
  
  新司法解释对于小三的规定更令人叫绝。如果男人找了个小三,几年后要求分手,小三无权要求青春赔偿,更叫绝的是,如果这男人花了不少钱给小三买房买车,他的正室可以以“侵犯夫妻共同财产”为由,起诉小三令其返还。  

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  看到这里,亲爱的女同胞们,你还认为“有房才能结婚”有必要么?在有房才能结婚的前提下,房子无论如何不是你的,你只是有权在这里住而已。如果男方找了小三要求离婚,那房子就和你没关系了,你如果帮忙还了贷,那就把钱退还给你,房子的升值部分也和你无关。你要想得到房子的唯一办法,就是努力攒钱,婚后两人一起交首付,一起交月供,别想着找一个有房的男人,一步从无产阶级变成有产阶级。
  
  与此同时,北京聚集着多达50万的剩女,这么多女人追逐那么少的房子,说错了,是男子,造成了严重的供求不平衡,随着时间的推移,男方的话语权将逐渐增大。岁月是女人最大的敌人,已经没有多少时间可以供她挑挑拣拣了,既然婚前的房子和自己无关,那么何必非要有房才能结婚呢?这是很现实的问题,毕竟北京上海深圳这样的大城市,离婚率已经超过了三成。   

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  被丈母娘逼迫的买房需求有多大?虽然这个无法统计,但我认为一定不少。试问现在哪个女人或丈母娘不关心女婿有没有房子的?光我身边就遇到不少,一旦他们知道婚前的房子与自己毫无关系,那么最合理的办法就是结婚了之后共同买房。或者一人出一半,谁也不欠谁。好,现在婚都已经结了,什么时候买房,就由不得女方了。
  
  老端认为,新婚姻法司法解释将严重打击婚房需求,至少会把这类需求大大的延后。这是看空房价的理由之一。
  
  想买房?你丫是本地人不?
  
  北京市最近公布的政策是:持有北京有效暂住证,在北京没有住房,且连续5年以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭,限购1套住房。这是一条具有最大杀伤力的政策,因为外地人在京买房占了半壁江山。据了解,今年1月份北京卖出的住房,44.8%是非本市居民购买的,这个比例创下了历史高点。由于北京是中国的首都,大量外地有钱人在京买房,这回可好,你要在北京交了五年的税才有这个资格来买房。什么?您老没交满五年?那对不起了,此路不通,请走别处。
  
  要在北京有连续5年的纳税记录,这是很难的,因为这里还有“连续”两个字,中间如果有一年断了,那就要扣除这一年。我个人估计,在那44.8%的外地购房客中,至少超过80%的人都无法满足这个条件。这就一下子把需求给压了下去。没了需求,房价还怎么涨呢?
  
  这不由得让我想起一个笑话。有一个兵士中箭,带箭去求医,医师动作麻利,用一把剪刀把箭杆剪断,便马上向兵士讨要诊费,兵士说:“箭头还在我腿里啊!?”医师说:“我是外科医生,箭头是内科医生的事!”
  
  老百姓抱怨房价高是因为他们买不起房,现在可真干脆,直接告诉你,按照你的条件你根本就没资格买房,那你也就别去抱怨什么房价太高的问题了,因为房价再低,你也没资格买。而政府则很高兴的说,你们抱怨房价高,那我就给你压低房价,至于你们能不能买到房子,那可不管我的事,我只负责压低房价。
  
  一个的附带的结果是,北京对于大学生而言,吸引力逐渐降低。很多人其实并不愿意呆在北京,现在买房无望,还不如回老家买房更爽利一点。逃离北上广将成为未来的大趋势。因为北京出台这样的措施会使得其他一线城市也纷纷效仿。
  
  总结
  
  请别误会,我这篇文章看空的只是一线大城市的房价,特别是北京和上海,但即使看空也并不意味着这些城市的房价就会大跌,只是告诉你,已经没有投机价值了,投资价格是早就没了。你如果幻想着房价还能像过去那么飙涨,那只能在梦里实现了。但如果你在二三线城市,那这篇文章就不适合你,因为二三线的潜力还远没有发挥出来。
  
  
  转载请注明文章出自《老端的观点》,媒体联系wavow.duan[AT]gmail.com,谢谢
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  老端五星评价著作《投资魔法书》(原名《开放思维投资》)现已出版。

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