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老端的观点

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老端  

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,信奉实证的经济学观点,擅长多学科结合分析经济问题。对进化心理学同经济学的关系有浓厚兴趣。坚信价值投资才是长久的投资之道。在多家媒体开设个人财经专栏。个人著作《投资魔法书》成为众多初级投资者的入门必选读物。

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,《投资魔法书》、《正能量投资学》、《其实你还不懂女人》作者。

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首付降到20%,你敢买房吗?   

2016-02-03 13:54:57|  分类: 经济问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/端宏斌

 

由于经济下滑趋势明显,产能过剩行业日子难过,因此大家都想尽快出清库存,这其中最难弄的就属房子了,而楼市又是政府的亲儿子,不得不管。于是央行又放救市大招:在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。

 

目前,仅有四个一线城市,即北上广深,及旅游城市三亚仍执行限购措施。也就是说,全国除了北上广深和三亚之外,你买首套房只需要20%的首付了,杠杆率从2倍提高到了4倍。下面就是关键的问题了,在这种情况下,该不该出手买房?

 

老读者一定知道,老端有一个观点是:凡是政府号召你去做的事情,肯定不会让你占到便宜,因为在政府的眼中,你是来做贡献的。你的作用,是帮政府解决困难,而不是帮你解决困难。

 

上面这个观点你一定要记住,这可是活在中国的通用潜规则,如果你信了政府的那些忽悠,那么最近这几年你可能踩了如下地雷:

 

1,轻信人民日报说的“4000点是牛市新起点”而被套在高位;

2,轻信官府大力支持的互联网金融而投了泛亚交易所(众多官员站台)、e租宝(在央视天天做广告)以及大量跑路的P2P网站;

3,轻信李中堂鼓吹的全民创业而砸锅卖铁去创业。

 

这些可都是惨痛教训啊,吃亏并不可怕,可怕的是一直吃亏而不长记性。现在官府又鼓励大家买房,那么到底买不买呢?

 

我的看法是,楼市是中国最后一个超级庞氏骗局,这个巨型庞氏骗局如果崩溃,那是谁都无法承受的,之所以一直坚持到现在都没崩,还让那些看空的人不断被打脸,是因为有源源不断的下家在进场,一旦下家资源断绝,那么游戏就结束了。

 

楼市要完蛋的前提是下家资源枯竭,为啥我这么确信下家资源要枯竭了呢?非常简单,因为2016年起政府全面放开二胎。官僚体制有一个最大的特点,必须是实在没办法的情况下,他才会改变,但凡有办法,他是不会变的。政府全面放开二胎,就是因为中国劳动力人口已经连续4年下降。虽然人口总数还在增加,但增加的都是不需要买房的老年人。《当孩子变成奢侈品,放开二胎也无用》一文中,我已经很清楚的表达了我的观点。

 

房子是用来住人的,如果没有人,那么房子也没有价值。下面这套房位于山东乳山,建筑面积66.5平米,在淘宝拍卖上的成交价是9万元,算起来每平米是1350元。要知道,在当初最高峰的房价是4000-5000元左右。可如果没人住,房子根本不值钱。

首付降到20,你敢买房吗? - 老端 - 老端的观点

  

为啥京沪房价总是在涨?道理很简单,在2005年上海常住人口是1778万,到2014年这个数字是2426万,增加了36%,在2005年北京常住人口是1538万,到2014年这个数字是2152万,增加了40%。京沪房价永远涨的前提是无数青年都想来这里定居,其中总有发财的幸运儿能够买得起房。由于拥有充沛的下家接盘力量,京沪的房子当然涨!

 

如果你所在的城市十年人口暴增40%,你这边的房子一样会涨上天。所以请你关心本地统计局的人口数据,如果本地常住人口不再增加,那么就是房价到头的征兆。中国现在面临的问题是,总的年轻人数量在减少,而北京、上海、深圳又吸引了太多的青年人才,那么留给其他三四线城市的空间还有多少呢?

 

新生人口要长大买房至少还要20多年,远水不解近渴,政府关心的是如何把房子卖给农民工。中国的城市化运动进行到现在,农村里其实已经没几个年轻人了,留下来的都是老弱病残和小孩,青壮年人口早就跑去城市了。他们在城市里并没有睡在大街上啊,也是有地方住的,只不过房子可能是租来的。现在政府准备让他们买房并且定居下来。那么问题就来了,人的特点是买涨不买跌,如果房子天天涨,他就很有兴趣买,但如果房子不涨了,他就没兴趣买了。

 

当初大盘在4000点的时候,人民日报忽悠牛市来了,你肯定相信,现在大盘不到3000点了,如果他再说牛市来了,你打死都不信了。为啥高位相信,低位反而不信呢?就因为那时候大盘在涨,现在大盘在跌。同理,因为三四线楼市在跌,所以你很难忽悠人来接盘。

 

下面总结一下我的观点:

 

1,北京、上海、广州、深圳如果对全国的年轻人还具有强大的吸引力的话,那么房价就是坚挺的,三亚比较特殊,这是全国稀缺的热带海岛型城市,对东北人具有无法抵抗的吸引力,因此房价还算坚挺。这几个限购城市哪天如果取消限购了,那么房价也就到头了。

 

2,国家的楼市刺激政策能不能管用,看的是此时当地的房价是涨是跌。如果房价在涨,那么政府的忽悠就有人信,房价会接着大涨;如果房价在跌,那么政府的忽悠就不管用,房价还会接着跌。你想想政府在4000点和2600点分别喊牛市来了,哪个点位有人信?必定是前者有人信,后者招人骂。

 

3,由于中国整体老龄化趋势不可阻挡,因此楼市总体来说已经到头了,不可能再有普涨行情,只有局部热点行情。北京上海广州深圳抢走的年轻人越多,留给其他地方的年轻人就越少。蛋糕已经不可能再做大了,下面就是如何分蛋糕的问题了,张三拿得多,李四就拿得少。

 

老端的微信号:老端的观点

2016/02/02

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