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老端的观点

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老端  

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,信奉实证的经济学观点,擅长多学科结合分析经济问题。对进化心理学同经济学的关系有浓厚兴趣。坚信价值投资才是长久的投资之道。在多家媒体开设个人财经专栏。个人著作《投资魔法书》成为众多初级投资者的入门必选读物。

端宏斌,青年学者、财经专栏作家,《投资魔法书》、《正能量投资学》、《其实你还不懂女人》作者。

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今天,我在淘宝败了一套房  

2017-11-11 22:30:07|  分类: 经济问题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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/端宏斌

 

这个双11有点特殊,因为我在淘宝上买了一套房。

事情的缘起,还要从半个多月前说起。很多人知道我有一个投资俱乐部,这东西其实就是个交换信息的平台,信息往往很值钱,但要看你怎么去用。

当时有会员问我,对于南通的房子怎么看?说实话,南通的房子如何,我是完全不了解的,我甚至都没有去过南通。上海周边嘉善、昆山、平湖、慈溪、启东,我都去看过了,但是没去过南通。所以我就开始特别关注起南通的房子。

某一天,我在网上瞎晃的时候,忽然点开了“南通经济开发区”的网站,网站里有这么一则公告吸引了我的注意: 

受南通经济技术开发区管委会委托,江苏炜赋集团南通房地产经营管理有限公司(以下简称经营公司)将于20171110日至20171111日在淘宝网资产拍卖网络平台上对竹韵花园、海尚家园50套拆迁安置房剩余房源进行分批分套公开拍卖活动,现公告如下: 

一、拍卖标的:竹韵花园、海尚家园50套房屋,房屋性质为住宅用房,土地性质为出让。

二、保证金及加价幅度:保证金:每套3万元,加价幅度:1000元或1000元的整数倍。

三、拍卖方式:采用增价拍卖方式,至少一人报名且出价不低于起拍价的,方可成交。本次拍卖活动设置延时出价功能,在拍卖活动结束前,每最后5分钟内如果有竞买人出价,则自动延迟5分钟。

……

我立马感觉到,这可能是个很好的机会。政府一次性拍卖那么多套房子,价格大概率会低于市场价很多。于是我就把这个信息通知了群里的会员,告诉他们我正打算去考察一下,如果靠谱的话,就和大家说清楚。 

正当我准备动身去南通的时候,我又发现一件事,原来政府在10月底已经拍卖过一次房子了,也是50套,也是竹韵花园和海尚家园,其火爆程度始料未及,这批房源上线后围观人数达到15万人次之多,成交率100%,溢价率达35%。这种情况下,还考察什么呀,去买就是了。于是我就把详细情况在会员群里做了个说明,当时就有几个人准备一起买。

接下来我开始研究竹韵花园和海尚家园的基本面。 

这两个小区都是政府动迁房,可能是房子盖的太多了,剩下好几百套闲置房,已经闲置了好几年了。最近当地可能觉得应该盘活存量资产,于是就委托开发商在淘宝上搞了个拍卖会,时间就选在双11这天。

上网搜了一下这两个小区的均价,分别如下所示:

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(图中有误,海尚家园的年代是2012年)

海尚家园的位置要比竹韵花园好一些,所以均价也贵了一千多元。更重要的是,南通正在建地铁一号线,可能有一站会设在海尚家园附近。在这种情况下,没有理由不买海尚家园。于是,这个小区成了我的主要目标。 

还有两个好消息,一是这两个小区都不限购,全国各地的人都可以买,二是这两个小区都可以贷款,我赶紧提出了贷款申请,可惜很快就被驳回了,理由是只贷给本地人,好吧,全款就全款嘛,反正便宜。 

我们群里人才济济,很快就有人给我做了一张表格,把上次拍卖成交情况做了个列表统计: 

今天,我在淘宝败了一套房 - 老端 - 老端的观点

以上是海尚家园的情况,起拍单价都不超过5000元,最终成交价都超过了6500元,平均溢价率是42%,在这种情况下,你要想捡漏可是需要一些技巧的。于是,接下来我把重点工作放在了研究拍卖规则上面。

1110日这天的10点开始拍卖,房源是50套,一共分成5批,每个小时放一批出来,10点、11点、12点、13点和14点,五个时间点分别放出来10套,总共就是50套。拍卖时间是24小时,最后阶段如果有人出价,自动延迟5分钟。由于我不准备买竹韵花园,所以只需要研究海尚家园就行了。

每套房保证金是3万元,为了达到最大资金利用效率,理论上你应该准备30万,这样每一批房源出来你都可以参加拍卖,但我只准备买海尚家园,所以我就准备了18万,我就有6个号可以用。 

网上拍卖这个东西吧,在前面99%的时间都是垃圾时间,只有在最终截止之前的10分钟才是黄金时间。拍卖最怕的是你头脑发热,如果拍高了你肯定不划算,如果太早放弃,你也不划算,于是我制定了一个无脑规则,规则很简单:

选择同一时间点起拍价最低的6套房,先计算好自己能接受的价格上限是多少,如果超过这个上限则马上放弃,如果还不到这个上限,那么每次我就加价1000元确保自己的领先优势。我只需要开6个网页窗口,按照以上无脑规则操作即可。

这个无脑规则最终显示出了强大的力量,海尚家园一共24套房,平均溢价率是36%(成交价比起拍价贵36%),最高溢价率是54%,最低溢价率是17%,而我买到的那套房就是最低溢价率,我的成交单价只有5500元。 

以上就是这件事的全部经过,当然还有一些细节我不准备告诉你。

以后如果有类似的事情发生,我也会这么操作:1,首先自己研究;2,然后通知会员;3,一切结束之后,写文章发公众号。 

本文首发老端微信:老端的观点(laoduandeguandian)
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